Período pós-pandemia foi de aceleração na consolidação de grandes grupos
O setor de shopping centers brasileiro passou por um profundo processo de fusões e aquisições nos últimos anos envolvendo players nacionais e internacionais, mas também novatos no negócio e a ascensão dos fundos de investimentos. O movimento de troca de comando e de ações resultou em forte consolidação do mercado e ingresso de sócios minoritários.
—A pandemia não pausou, mas sim acelerou a consolidação no setor, que passou de mais de 30 administradoras para cinco grandes players controlando 26% dos shoppings (170 de 648) — calcula Danielle Lopes, sócia e analista da Nord Investimentos, que listou para o GLOBO os negócios mais importantes dos últimos anos.
Entre os destaques, a união entre Aliansce Sonae e BRMalls, que deu origem à Allos, reunindo 62 shoppings em 16 estados.
— A Allos dobrou a receita para R$ 2,7 bilhões e reduziu custos operacionais de 19,1% para 17,9% do faturamento, capturando R$ 134 milhões em sinergias no primeiro ano — destaca Danielle ao citar as vantagens das fusões.
Outros movimentos importantes foram os da Multiplan, que adquiriu participação de 12% no ParkShopping, em Brasília, por R$ 225 milhões, e de 75,05% do DiamondMall, em Belo Horizonte, por cerca de R$ 460 milhões.
Além disso, elevou a 86,5% sua participação no RibeirãoShopping, em Ribeirão Preto (SP). Este ano, anunciou a compra de mais 7,5% do BarraShopping, no Rio. O negócio elevou a participação da empresa de 65,8% para 73,4% e foi fechado por R$ 362,5 milhões, avaliando o ativo em R$ 4,83 bilhões.
Também se destacou o Grupo Iguatemi, que por R$ 667 milhões assumiu 100% do Shopping JK Iguatemi, em São Paulo, onde o grupo também adquiriu participações da Brookfield nos shoppings Pátio Higienópolis e Pátio Paulista.
Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research, contabiliza dezenas de operações no país impulsionadas por ao menos dois fatores:
— O primeiro é a recuperação pós-pandemia, que solidificou o setor como uma tese de investimento imobiliário estrutural. Adicionalmente, foi crucial a dificuldade financeira para o desenvolvimento de novos empreendimentos, os chamados greenfields.
As restrições econômicas no país empurraram os investimentos para a aquisição de participações em empreendimentos existentes. Cada qual com sua estratégia, os players se movimentaram para ter ou aumentar sua parte no setor.
— Multiplan aumentou a participação em seus próprios shoppings emblemáticos, como o BarraShopping e o DiamondMall, além de fazer recompras de ações e vender participações minoritárias com foco em liquidez. Já Iguatemi reforçou sua presença em empreendimentos premium, assumindo controle total de ativos como o JK Iguatemi, Rio Sul e Pátio Paulista — exemplifica Leonardo Grizotto, também sócio-fundador e diretor da Zaxo M&A Partners, acrescentando.
— Em paralelo, novos players como Gafisa, HSI e Partage começaram a atuar com mais força no setor, atraídos por oportunidades de valorização e pela resiliência do varejo físico em ativos bem localizados.l
Também houve desinvestimentos de alguns grandes grupos para otimizar a estrutura de capital ou pela conclusão de que algum ativo não se alinhava ao plano estratégico. A alineação desses ativos gerou impacto no setor com a aquisição por fundos imobiliários.
— Especificamente, em termos de Área Bruta Locável, todos os cinco maiores compradores, nos últimos cinco anos, foram fundos imobiliários: XP Malls, 20 Shopping Centers, Pátria Malls, Red Brasil Shopping e HSE Malls — afirma Araújo.
— Observamos novas estruturas de captação, incluindo dívidas, parcelamentos e emissões com troca de cotas. Assim, esses fundos e gestoras demonstraram capacidade de identificar e utilizar diversas fontes de financiamento para expandir seus portfólios, consolidando sua relevância no setor — completou.
As operações, aos poucos mais descentralizadas, também ocorrem em regiões como o Centro-Oeste e o Nordeste, por investidores em busca de crescimento e diversificação, e o avanço de cidades médias incentiva grupos regionais a modernizar estruturas já consolidadas e expandir seus empreendimentos.
Um dos exemplos é o Shopping Cerrado, em Goiânia, desenvolvido pelo Grupo Odilom Santos inicialmente em parceria com a Cyrela, e que agora contará com a Lumine, administradora de shopping centers que atua há 20 anos no país.
